Будівельники кажуть, що вже в кінці минулого року в столиці та містах-мільйонниках зупинилися майже всі будівництва. Прогнози Української будівельної асоціації про зупинку до кінця 2008 року 70 відсотків реалізованих в Україні проектів, виявилися надмірно оптимістичними.
Зараз представники будівельних компаній визнають: реально заморожено близько 90 відсотків будівництв. У цьому році планується добудовувати будинки, готові на 70 відсотків У цій ситуації в першу чергу постраждають тисячі людей, що вклали свої гроші в новобудови. Особливо ті, хто брав для таких цілей іпотечні кредити. Громадяни змушені повертати борги, що неабияк виросли через падіння курсу гривні та зростання процентних ставок, не знаючи, чи стануть вони коли-небудь законними власниками квартир.
Днями Президент України Віктор Ющенко підписав Закон «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва». Документ передбачає завершення в нинішньому році за державний рахунок будівництва житлових будинків, готових на 70 і більше відсотків. У 2010 році планується на тих же умовах добудувати будинки, зведені більш ніж на 50 відсотків.
І лише після цього візьмуться за інші об'єкти. Крім того, закон зобов'язує кредитно-фінансові установи до 1 січня 2012 року здійснювати пільгове кредитування забудовників для будівництва житла та інших об'єктів під заставу цінних паперів, майнових прав та інших активів. Фінансування операцій банків з надання громадянам іпотечних кредитів на завершення будівництва житла повинно проводитися Національним банком України (НБУ) та Державною іпотечною установою. Порядок надання таких кредитів визначається Кабінетом міністрів спільно з НБУ.
Як заявив міністр регіонального розвитку та будівництва України Василь Куйбіда, його міністерство спільно з центральними і місцевими органами виконавчої влади складають список об'єктів незавершеного житлового будівництва з визначенням ступеня їх готовності.
На 1 грудня 2008 року проаналізована інформація про 2711 об'єктах, з яких 1102 мають ступінь готовності понад 50 відсотків. За словами Василя Куйбіди, на завершення тільки цих будинків необхідно залучити понад 10 мільярдів гривень. Це дозволило б ввести в експлуатацію майже 5 мільйонів 400 тисяч квадратних метрів житла (приблизно 90 тисяч квартир).
Що стосується джерел фінансування незавершеного будівництва, то, за словами міністра, в грудні минулого року Державна іпотечна організація отримала державну гарантію на суму 1 мільярд гривень.
«Процентні ставки забороняється змінювати тільки в односторонньому порядку»
В цьому законі є чимало цікавих норм, що стосуються не тільки будівельної галузі, але й пересічних громадян, що вклали свої гроші в новобудови. Зокрема, банкам заборонено збільшувати процентну ставку за кредитами, отриманими фізичними та юридичними особами на придбання або будівництво житла. Ця ставка може бути змінена тільки за взаємною згодою сторін.
Ось як роз'яснив дані положення закону радник голови правління «Укргазбанку» Олександр Охрименко:
- Стаття про заборону підвищення процентних ставок поширюється тільки на знову укладені іпотечні договори, оскільки закон зворотньої сили не має. Але хочу підкреслити: це не означає, що змінювати відсоткові ставки взагалі не можна. Не дозволяється робити це в односторонньому порядку і вносити відповідний пункт у договір. До речі, така норма вже зафіксована і в інших законах. Але при бажанні банк все одно зможе підвищити відсоткову ставку: запропонує позичальникові змінити умови договору. Якщо людина відмовиться, банк має право вимагати розірвання договору і повернення всієї суми боргу. Якщо позичальник не зможе виконати цю вимогу, банк отримає право розпоряджатися закладеним майном і виставити його на продаж.
- Наскільки реально фінансування недобудов за рахунок держбюджету, коштів НБУ та Державної іпотечної установи?
- По-перше, механізмів пільгового кредитування поки немає. По-друге, банки і раніше кредитували будівельників під заставу цінних паперів та майнових прав. Так що нічого кардинально нового закон не пропонує. А що стосується пільгових позик, то спочатку потрібно з'ясувати, хто буде компенсувати банкам відсоткову ставку або хоча б її частину. Якщо це будуть робити прямо за рахунок держбюджету, тоді пільгове кредитування можливо. Але в бюджеті повинні бути на це реальні гроші. Тим часом для початку потрібно порахувати, скільки грошей вже вкладено в дані об'єкти. І чи не вийде так, що після здачі будинку в експлуатацію його собівартість буде в два рази перевищувати ринкову ціну нерухомості. Як тоді забудовник зможе розрахуватися з банком? Природно, в таких умовах жоден банк не стане фінансувати завершення наперед збиткового об'єкта.
Є багато будівельних компаній, які за останні роки так звикли до того, що продаються всі квартири і за будь-яку ціну, що і не особливо дбали про зниження собівартості будівництва. У нинішніх ринкових умовах, коли ціни на нерухомість постійно падають, існує великий ризик, що після закінчення будівництва будинку квартири в ньому будуть в два рази дорожче, ніж аналогічні на вторинному ринку. На жаль, в Україні занадто пізно створена Державна іпотечна установа. Ця організація повинна бути сильною та фінансово незалежною. У нас же вона мала і не має достатньо коштів для фінансування масштабних проектів.
А НБУ навряд чи піде на рефінансування кредитування недобудов. Для цього йому доведеться провести емісію, тобто просто надрукувати гроші. Навряд чи хтось піде на прийняття такого непопулярного політичного та економічного розвитку. Цей закон приймали виключно з метою профінансувати великі будівельні компанії. Закон забороняє також розірвання будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовником завершеного або частково завершеного об'єкта житлової нерухомості зі стовідсотковим поверненням інвестору вкладених коштів. За винятком випадків, коли таке розірвання договору відбувається за взаємною згодою сторін. Щоправда, ця заборона не може бути застосовуваною, якщо термін здачі об'єкта в експлуатацію переноситься більш ніж на 18 місяців.
Є в цьому законі і кілька революційних норм. Зокрема, тепер забудовникам дозволено проводити в Бюро технічної інвентаризації (БТІ) державну реєстрацію права власності на об'єкти незавершеного будівництва, а також їх частини з метою подальшого продажу або передачі в іпотеку. Також вводиться новий механізм придбання новобудов - довгострокова, до 30 років, оренда житла з викупом.
Якщо закон і буде працювати, то тільки для окремих компаній, так як корупція вже закладена в самому документі.
Прокоментувати дані нововведення погодився також директор департаменту маркетингу будівельно-інвестиційної компанії «Київ Житло-Iнвест» Володимир Германов:
- Сам по собі закон потрібний, але погано, що спочатку його приймають, а потім під нього підганяють багато будівельнх, технічних та фінансових норм. В результаті якщо закон і буде працювати, то тільки для окремих компаній, так як корупція вже закладена в самому документі. Найважливіше, що досі ніхто так і не уточнив, за якими критеріями буде визначатися ступінь готовності об'єктів незавершеного будівництва. Не кажучи вже про те, що поки навіть не існує повного переліку недобудов у всіх регіонах.
- А що ви думаєте про можливість оренди нового житла з наступним викупом?
- Це дуже цікаве і хороше нововведення, що може дійсно вплинути на ситуацію. Поки що мало завершених об'єктів, у яких залишаються нереалізовані квартири. А ось в тих сотнях і навіть тисячах будинків, будівництво яких заморожено, непроданої житлоплощі буде багато, адже протягом найближчих двох-трьох років покупців на первинному ринку майже не буде. Отже, забудовнику доведеться шукати нові способи залучення мешканців у свої будинки. Фактично закон легалізує механізм здачі в оренду квартир у новобудові, при цьому даючи людині можливість поступово перетворитися з орендаря до власника. Щоправда, для деяких будівельних компаній застосування оренди з викупом стане шоком, оскільки вони звикли до того, що квартири завжди продаються, і не готові шукати будь-які особливі шляхи залучення покупця.
Адже, приміром, у 2006 році все житло, яке починали будувати, відразу ж продавалося, якщо, звичайно, ціна була в розумних межах. Але для того, щоб реалізувати механізм оренди з викупом, будинок повинен бути зданий в експлуатацію. Тобто забудовник зможе таким чином залучити людей, запропонувавши їм ті квартири, які не були продані на початкових стадіях. Адже орендувати житло в недобудованому будинку ніхто не буде. А тоді буде дуже доречна інша норма закону - про реєстрацію в БТІ об'єктів незавершеного будівництва.
- Наскільки ця норма вигідна забудовникам і приватним інвесторам?
- Це нововведення позитивне. До останнього часу ситуація була така: поки будинок не зданий в експлуатацію, приватний інвестор, що вклав гроші ще на стадії будівництва, а іноді і закладки фундаменту, не міг стати власником нерухомості. А отже, він був повністю юридично беззахисним. Довести, навіть у судовому порядку, своє право на ту чи іншу квартиру в недобудованому будинку було вкрай складно. Тепер, коли інвестор зможе стати власником нехай навіть недобудованої квартири, він буде законодавчо захищений.
А це певна гарантія інвестору, що будинок буде завершено. Адже інвестор як власник частини споруджуваного об'єкта зможе в судовому порядку пред'являти претензії забудовникові. Вигідно таке нововведення і для будівельників. Багато компаній зводили цілі житлові комплекси, що складаються з декількох секцій. Але здати в експлуатацію можна було тільки відразу весь комплекс. І виникала парадоксальна ситуація: більшість секцій вже закінчено, в них вселяються люди, але власниками вони стати не можуть. Іноді мешканцям роками не вдавалося оформити правовстановлюючі документи на своє житло. А це означає, що його не можна було ні продати, ні подарувати, ні заповідати.
